阳光城：论超级大黑马的养成

春节来到，大家都放假享受团圆之喜。但是财富管理的脚步可不停歇，今天我们来分析一下近年房地产市场狂跑而出成绩非常亮眼的阳光城，究竟是如何做到四年销售实现近16倍的增长的。                        

首先我们回顾一下2016年的房地产市场。尽管唱衰房地产的声音不绝于耳，在经济增速下滑之际，房地产行业再度被作为拉动经济增长的重要抓手。数据可以说明一切：2016年，商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，商品房销售额117627亿元，增长34.8%。同时全国房地产市场分化严重，一线和重点二线城市供不应求，市场量价创出新高，三四线城市则面临去库存的巨大压力。

总而言之，作为类固定收益的配置类别之一，判断地产债权产品能否配置离不开三个维度。第一个维度，交易对手的规模、行业排名，以及城市布局；第二，交易对手内部现金流的稳定性，以及利润的成长性；第三，交易对手的信誉及外部融资的能力。

那回到我们今天的一个话题，阳光城在无限风光的背后究竟做了怎样的思考和努力，才能从一个区域性房企一举成为中国成长性第一的房企。

阳光城的高成长性是毋庸置疑的。根据克而瑞数据统计，阳光城的销售规模从2011年的23亿元到2015的362亿元，在短短四年时间内完成近16倍业绩的增长，快速扩张进规模房企的行列。而2016年前三季度，阳光城完成销售额336亿元，2016年全年销售突破400亿也在眼前。

此外，阳光城的品牌价值也上涨至140.26亿元，获得 “2016年中国房地产企业品牌”冠军，及“成长性第一的中国房地产企业”。

核心一：有筛选的布局

坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，深耕沿海经济带，逐步形成“一带多点”（一沿海经济带，多策略性布点）的发展布局。重点布局深具发展潜力的成长性城市，成功实现了高周转和保利润的互相补充。

所以除了大本营福建地区外，阳光城已成功拓展长三角、京津冀作为利润的新增长极，并积极贮备珠三角及西安等战略储备，逐步形成3+1+X 的战略布局，进一步树立和提升“阳光城”的品牌力。

核心二：多样化低价拿地

低价拿地是阳光城不容忽视、难以复制的优势，在阳光城的各种研究当中都被不断提到。阳光城充分利用合作伙伴、股东等资源优势，“狠准快”以低价拿了很多漂亮的地。这在一级市场土地获得正变得越来越困难的当下，显得日益珍贵。

不仅如此，阳光城不拘泥于传统拿地模式，通过收购项目公司股权、受让房地产经营权、合作开发等多元化手段，有节奏地获取新的土地资源，规避了传统土地市场上高溢价拿地的风险，也在降低了土地成本的同时更保障了土地的地块价值。

阳光城的收购几乎可以用捡漏来形容。根据中信建投的统计，2016 年前十月，阳光城收购项目的平均楼面价仅为 1616 元/平方米 ，拿地成本平均下降49%（其上半年的销售均价为 19955 元/平方米）。这些便宜的土地成为了阳光城改善利润的根基。根据广发证券的数据，阳光城通过收购获取项目的理论毛利率达到了56%，是同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利的三倍（仅16.4%左右）。

阳光城的管理层一直是清醒而聪明的，一味强调低价拿地，忽视地块整体价值，将会出现去化问题、提高库存压力。只有在看重地块价值的基础上去挤压拿地成本，这利润才是实在而可期的。 

核心三：核心产品模式可复制

阳光城另外一个另辟蹊径的地方在于，一直以批发零售的角度做房地产，接地气，知道支撑房地产市场基石稳固的是普通百姓。所以不管政策如何多变、市场如何波动，阳光城始终产品定位在刚需的自住需求，以低总价、小户型为核心，针对广泛的刚需及首改人群，坚持合理定价。即使是别墅产品，也做高性价比、快去化的经济型别墅。

阳光城目前已形成成熟的三类、七个产品系列（包括城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态别墅、商务办公、商业综合体、星级酒店），成熟的产品线便于快速复制。

阳光城坚持的“五重景观体系+80%复制+20%创新”策略，走快速复制适销产品的线路，已经被阳光城近年的疯长得以印证其合理性。

核心四：高周转，快去化，快快快

说到高周转，我一直把这看作是阳光城的公司个性，年轻、有冲劲、敢创新、高成长性都是阳光城的标签。阳光城旗下项目从取地到开盘只需要6-8个月。这是非常惊人的数字，不仅需要极高的管理效率、也需要极强的公司认同感和高度统一的公司文化。还在项目开发策略 上想办法。          

没有平白无故的成功，也没有掉下来的成长。阳光城从2011年就开始系统运用ERP系统，完善业务流程，严控主要生产节点，缩短项目开发周期，项目开发得以“准、快、美”。

厦门翡丽湾就是一个“快”的典型。阳光城于2012年6月取得该地块，6个月后即推售160套改善型联排产品（ 200至250平米）。2013年4月，翡丽湾再次开盘，当天售出1115套公寓（70至126平米），连续刷新厦门市场记录。该项目拿地后不足一年已实现近21亿业绩。通过适当的产品搭配策略，实现了快速开盘、快速资金回笼。

那这就是阳光城逆势快速扩张的几个核心，这几个发生的化学反应成就了阳光城独特的核心竞争力。

数据来源：WIND，阳光城公司年报，克而瑞数据

参考文献：诺亚研报，中信建投研报，广发证券研报